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Modelo de contrato de compra e venda de imóvel

A promessa de compra e venda, o contrato particular que vem antes da escritura, comentada cláusula a cláusula com o Código Civil. Baixe em Word, ou indexe com a matrícula e os documentos das partes no Locus, e a Oficina da Escrita preenche o contrato do seu caso.

Por Guilherme F. Pereira · Advogado · OAB/PR 73.065 · Fundador do Locus.IA · Revisado por Guilherme F. Pereira (OAB/PR 73.065) em 01/11/2026

O que é
o contrato preliminar em que as partes se obrigam a celebrar a compra e venda definitiva (arts. 462 a 466 do CC).
Propriedade
só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245 do CC); acima de 30 salários mínimos, o título é a escritura pública (art. 108).
Registro
sem cláusula de arrependimento e registrada na matrícula, a promessa dá ao comprador direito real à aquisição do imóvel (art. 1.417 do CC).
Adjudicação
pago o preço, se o vendedor não outorga a escritura, o comprador pede a adjudicação compulsória (art. 1.418), que não depende do registro da promessa (Súmula 239 do STJ).
Sinal
se quem deu as arras desiste, perde-as; se quem recebeu, devolve-as mais o equivalente (art. 418 do CC).

Use este modelo no Locus: ele se preenche sozinho

No Locus você não preenche campo por campo. Indexa este modelo junto com os documentos das partes, em foto (JPG) ou PDF, aperta um botão na Oficina da Escrita e recebe o contrato de compra e venda de imóvel preenchido, em Word, com os dados tirados dos documentos.

  1. Baixe o modelo em Word. Ele vem limpo, sem dado de caso nenhum, com os campos marcados.
  2. Indexe o modelo com a matrícula atualizada, os documentos das partes (RG ou CNH, certidão de casamento) e o comprovante do sinal, em foto (JPG) ou PDF.
  3. Na Oficina da Escrita, um botão: tipo "Outro" e o pedido "faça o contrato de compra e venda do imóvel como o modelo anexo, com os dados das partes e do imóvel dos documentos". Ela preenche sozinha.
Baixar o modelo em Word (.docx) Conhecer a Oficina da Escrita

O documento sai em Word, no timbre e nos estilos do escritório, para você revisar. Cada documento gerado usa 1 análise do plano.

O modelo de contrato de compra e venda de imóvel

Os campos em amarelo são os que você preenche. Baixar .docx

INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

PROMITENTE VENDEDOR(A): [NOME], [nacionalidade], [estado civil e regime de bens], [profissão], portador(a) do RG nº [número] e inscrito(a) no CPF sob o nº [número], residente em [endereço completo], endereço eletrônico [e-mail]. [Se casado(a): com o cônjuge NOME, qualificação completa, que assina em anuência, conforme o art. 1.647, I, do Código Civil.]

PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A): [NOME], [qualificação completa], portador(a) do RG nº [número] e inscrito(a) no CPF sob o nº [número], residente em [endereço completo], endereço eletrônico [e-mail].

[INTERVENIENTE: imobiliária RAZÃO SOCIAL, CNPJ, CRECI nº número, representada por NOME.]

As partes ajustam a presente promessa de compra e venda, nos termos dos arts. 462 a 466, 1.417 e 1.418 do Código Civil, nas cláusulas a seguir.

CLÁUSULA 1ª — DO IMÓVEL

O(A) PROMITENTE VENDEDOR(A) é proprietário(a) do imóvel [descrição: casa, apartamento ou terreno, áreas privativa e total, vaga de garagem], situado em [endereço completo], matriculado sob o nº [número] no [__]º Registro de Imóveis de [cidade/UF], com inscrição imobiliária nº [número], que declara livre e desembaraçado de ônus reais, dívidas, ações e tributos, [ressalvado o que consta da matrícula: descrever].

CLÁUSULA 2ª — DO PREÇO E DA FORMA DE PAGAMENTO

O preço é de R$ [valor] ([por extenso]), pago assim:

a) R$ [valor], nesta data, como sinal e princípio de pagamento (arras confirmatórias: art. 417 do Código Civil), por [Pix / transferência] para [dados de pagamento];

b) R$ [valor], em [__] parcelas mensais de R$ [valor], vencendo a primeira em [data], [corrigidas pelo índice];

[c) R$ valor, por financiamento bancário ou FGTS, liberado diretamente ao(à) PROMITENTE VENDEDOR(A).]

[Financiamento: se o crédito não for aprovado em __ dias, por motivo alheio às partes, o contrato se desfaz e o sinal é devolvido integralmente, sem outras penalidades.]

CLÁUSULA 3ª — DA IRRETRATABILIDADE

Esta promessa é celebrada em caráter irrevogável e irretratável, sem direito de arrependimento (arts. 463 e 1.417 do Código Civil), e obriga as partes, seus herdeiros e sucessores.

CLÁUSULA 4ª — DA POSSE E DAS DESPESAS

A posse será transmitida ao(à) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A) em [data / na quitação / na liberação do financiamento], com a entrega das chaves e o termo de vistoria. A partir de então, correm por conta dele(a) o IPTU, o condomínio e as contas do imóvel; até lá, por conta do(a) PROMITENTE VENDEDOR(A).

CLÁUSULA 5ª — DOS DÉBITOS E DAS CERTIDÕES

O(A) PROMITENTE VENDEDOR(A) responde pelos débitos de IPTU, condomínio e consumo anteriores à posse (art. 130 do Código Tributário Nacional; art. 1.345 do Código Civil) e entrega, nesta data, [a matrícula atualizada, as certidões de ônus reais e de ações reais e pessoais reipersecutórias, as certidões dos distribuidores cíveis, fiscais e trabalhistas em seu nome, a certidão negativa de débitos de IPTU e a declaração de quitação do condomínio].

CLÁUSULA 6ª — DA ESCRITURA DEFINITIVA

Pago o preço, o(a) PROMITENTE VENDEDOR(A) outorgará a escritura pública definitiva [exigida acima de 30 salários mínimos: art. 108 do Código Civil] em até [__] dias, no Tabelionato escolhido pelo(a) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A). O ITBI e os emolumentos da escritura e do registro correm por conta do(a) [PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A)]. Havendo recusa, o(a) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A) poderá pedir a adjudicação compulsória do imóvel (art. 1.418 do Código Civil).

CLÁUSULA 7ª — DO ATRASO E DA RESOLUÇÃO

O atraso no pagamento sujeita a parcela a multa de [__]%, juros de mora de [__]% ao mês e correção pelo [índice]. Para resolver o contrato por falta de pagamento, o(a) PROMITENTE VENDEDOR(A) interpelará o(a) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A), judicialmente ou pelo Registro de Títulos e Documentos, para purgar a mora em 15 dias; não purgada, o contrato se resolve de pleno direito (art. 1º do Decreto-Lei 745/1969 e art. 474 do Código Civil), e o(a) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A) receberá de volta o que pagou, com retenção de [__]% a título de perdas e danos [e de valor mensal pela fruição do imóvel, se já estiver na posse].

Se o descumprimento for do(a) PROMITENTE VENDEDOR(A), o(a) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A) poderá exigir o cumprimento do contrato (art. 463 do Código Civil) ou desfazê-lo e receber o sinal mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado (art. 418).

CLÁUSULA 8ª — DO REGISTRO

O(A) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A) fica autorizado(a) a registrar esta promessa na matrícula do imóvel (art. 1.417 do Código Civil), para o que as partes reconhecem firma e assinam com duas testemunhas (art. 221, II, da Lei 6.015/1973).

CLÁUSULA 9ª — DA CORRETAGEM

[A comissão de corretagem de R$ valor ou __% do preço é devida à imobiliária interveniente e paga por PARTE, em DATA, conforme o contrato de intermediação (arts. 722 a 729 do Código Civil).]

CLÁUSULA 10ª — DO FORO

Fica eleito o foro da comarca de situação do imóvel, [cidade/UF].

E, por estarem de acordo, as partes assinam este instrumento [em __ vias de igual teor / eletronicamente], com duas testemunhas.

[Cidade], [data].

[PROMITENTE VENDEDOR(A) e cônjuge] — [assinaturas]

[PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A)] — [assinatura]

Testemunhas: 1. [nome e CPF] 2. [nome e CPF]

Como preencher, campo a campo

CampoO que vai neleBase
PartesQualificação completa, com estado civil e regime de bens; cônjuge do vendedor em anuência.CC, art. 1.647, I
ImóvelEndereço, matrícula, inscrição do IPTU e o que a matrícula registra.Lei 6.015, art. 176
Preço e sinalValor, parcelas, financiamento; o sinal como arras confirmatórias.CC, arts. 417 a 420
IrretratabilidadeSem arrependimento, para o comprador ter direito real e adjudicação.CC, arts. 463; 1.417
Posse e despesasQuando o comprador entra e a partir de quando paga IPTU e condomínio.CTN, art. 130; CC, art. 1.345
CertidõesMatrícula atualizada, ônus, ações e distribuidores em nome do vendedor.Lei 7.433/1985
Escritura e ITBIPrazo para a escritura e quem paga imposto e emolumentos.CC, art. 108; STF, Tema 1.124
Resolução por atrasoInterpelação com 15 dias para purgar a mora, antes de resolver.DL 745/1969, art. 1º; CC, art. 474
RegistroFirmas reconhecidas e duas testemunhas, para registrar a promessa.Lei 6.015, art. 221, II
ForoSituação do imóvel.CPC, art. 47

Checklist antes de assinar

As cláusulas que costumam dar problema

Pagar o sinal sem ver a matrícula atualizadaPenhora, hipoteca ou indisponibilidade averbadas valem contra o comprador; o que não está na matrícula é que não se opõe a quem compra de boa-fé (art. 54 da Lei 13.097/2015).
Deixar a promessa na gavetaSem registro, o imóvel continua no nome do vendedor: pode ser penhorado por dívida dele ou vendido de novo. O registro dá ao comprador direito real (art. 1.417 do CC).
Esquecer o cônjuge do vendedorA venda sem a autorização do cônjuge é anulável (arts. 1.647, I, e 1.649 do CC).
Resolver por atraso sem interpelarMesmo com cláusula resolutória, o comprador tem 15 dias para purgar a mora depois de interpelado (art. 1º do Decreto-Lei 745/1969).
Pôr direito de arrependimento sem quererCom arrependimento, as arras só indenizam (art. 420 do CC), e o comprador perde o direito real e a execução específica (arts. 463 e 1.417).

Do modelo ao documento do caso, sem copiar e colar

Preencher modelo à mão é copiar dado dos documentos campo por campo, e é aí que entram o nome trocado, a data errada e o CPF de outra pessoa. Com o modelo indexado junto com os documentos, a Oficina da Escrita lê o que está na pasta e devolve o contrato de compra e venda de imóvel em Word, com os dados do caso, para você revisar.

  1. CPF, CNPJ, RG, telefone e e-mail viajam trocados por código e voltam no seu computador.
  2. O visual sai no timbre e nos estilos do escritório, se você apontar o seu Word como modelo de formatação.
  3. A negociação, a revisão e a assinatura continuam com você e com as partes. A IA não assina nada.
Ver a Oficina da Escrita
Prefere usar a sua própria IA? Use o prompt para análise de contrato de compra e venda de imóvel, com o sigilo por sua conta.

Perguntas frequentes

Contrato particular de compra e venda de imóvel transfere a propriedade?

Não. A propriedade só passa com o registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil). Acima de 30 salários mínimos, o título é a escritura pública (art. 108); o contrato particular, aí, vale como promessa: obriga as partes a celebrar a escritura e, registrado na matrícula, dá ao comprador direito real à aquisição (art. 1.417).

O que é contrato de gaveta?

É a promessa ou a cessão de direitos que não vai a registro. Vale entre as partes, mas o imóvel continua no nome do vendedor: credores dele podem penhorá-lo, e ele pode vendê-lo de novo. O comprador com posse pode se defender por embargos de terceiro (Súmula 84 do STJ), mas o caminho seguro é registrar a promessa e, pago o preço, lavrar a escritura.

Paga ITBI na promessa de compra e venda?

Não. O STF fixou que o fato gerador do ITBI é a transferência da propriedade, que se dá com o registro (Tema 1.124 de repercussão geral). O imposto é recolhido para a escritura ou o registro definitivo.

O que acontece com o sinal se o negócio não sair?

Depende de quem desistiu. Se foi quem deu o sinal, perde-o; se foi quem o recebeu, devolve-o mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado (art. 418 do Código Civil). Se o contrato tiver direito de arrependimento, as arras só indenizam, sem indenização suplementar (art. 420).

O vendedor pode desistir depois de assinar?

Sem cláusula de arrependimento, não: o comprador pode exigir o contrato definitivo, e o juiz pode suprir a vontade do vendedor (arts. 463 e 464 do Código Civil). Pago o preço, cabe a adjudicação compulsória (art. 1.418), que não depende de a promessa estar registrada (Súmula 239 do STJ).

Quem paga a comissão do corretor?

Quem o contrato de intermediação disser. A comissão é devida quando o corretor obtém o resultado previsto, ainda que o negócio não se efetive por arrependimento das partes (art. 725 do Código Civil).

Dá para usar este modelo com IA?

Sim, e no Locus ele se preenche sozinho. Indexe o modelo com a matrícula atualizada, os documentos das partes e o comprovante do sinal, em foto (JPG) ou PDF, e peça à Oficina da Escrita, no tipo "Outro": "faça o contrato de compra e venda do imóvel como o modelo anexo, com os dados das partes e do imóvel dos documentos". O contrato sai preenchido em Word, para você revisar e colher as assinaturas. Antes de assinar, confira que nenhum campo em amarelo nem cláusula opcional ficou para trás. Cada documento usa 1 análise.

Veja também

Modelo de referência, para adaptar ao caso concreto. Confira a legislação aplicável e o que o cartório ou o órgão que vai receber o documento exige antes de assinar. Não substitui a análise do advogado.