Quem assessora uma compra de imóvel não é contratado para redigir um contrato bonito — é contratado para impedir que o cliente compre um problema. E o problema quase nunca está no contrato: está na matrícula que ninguém puxou atualizada, na penhora averbada semana passada, na execução fiscal que corre contra o vendedor. Este é o checklist que o advogado percorre antes de dizer "pode assinar".
O Tripé da Due Diligence
Toda análise séria de aquisição se apoia em três pilares. Falhar em qualquer um deles compromete o negócio inteiro — não adianta um imóvel limpo se o vendedor não pode vender, nem um vendedor idôneo se o contrato não protege o comprador dos ônus que descobrimos:
| Frente | A pergunta central | Onde se investiga |
|---|---|---|
| 🏠 O imóvel | O bem está livre de ônus e é mesmo o que dizem que é? | Matrícula atualizada e certidões do próprio imóvel (IPTU, condomínio) |
| 👤 O vendedor | Quem vende pode vender e não tem dívida capaz de arrastar o bem? | Certidões pessoais, fiscais e trabalhistas (ou societárias, se PJ) |
| 📄 O contrato | O acordo reflete a realidade da matrícula e protege o comprador? | Minuta de compra e venda cruzada com tudo acima |
O Checklist Completo (Antes de Assinar)
Percorra os itens abaixo na ordem. Cada linha traz o que conferir, onde obter e o risco concreto de pular aquele ponto:
| ☐ Conferir | Onde / como | Risco se faltar |
|---|---|---|
| 🏠 Frente 1 — O Imóvel | ||
| Matrícula atualizada (emitida há ≤ 30 dias) | Certidão de inteiro teor no Cartório de Registro de Imóveis competente | Uma certidão antiga não mostra penhora ou indisponibilidade averbada ontem |
| Cadeia dominial (últimos 15–20 anos de transmissões) | Registros e averbações anteriores na própria matrícula (e transcrições, se houver) | Aquisição viciada na origem contamina as transmissões seguintes |
| Ônus e gravames: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto | Registro (R) e averbação (Av) na matrícula atualizada | Comprar bem gravado — que pode ser executado ou reservado a terceiro |
| Indisponibilidade de bens | Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) e averbações na matrícula | Negócio ineficaz: o proprietário está impedido de alienar |
| Averbação da construção / habite-se | Averbação na matrícula e alvará/habite-se na Prefeitura | Construção não regularizada, risco de embargo e dificuldade de financiamento |
| Confrontações e área batem com a realidade | Descrição da matrícula × medição/planta × situação de fato no local | Área menor que a registrada ou sobreposição de terreno com o vizinho |
| IPTU quitado | Certidão negativa de débitos municipais do imóvel | Débito de IPTU é obrigação propter rem — passa ao comprador |
| Débitos de condomínio | Declaração/certidão da administradora ou do síndico | Cotas atrasadas são propter rem (CC art. 1.345) e recaem sobre quem compra |
| Georreferenciamento (se imóvel rural) | Certificação no INCRA/SIGEF e CCIR/ITR em dia | Impossibilidade de registrar a transmissão e passivo ambiental/fiscal oculto |
| 👤 Frente 2 — O Vendedor | ||
| Certidões dos distribuidores: cíveis, de família, Justiça Federal, Justiça do Trabalho, execuções fiscais e protestos | Portais dos TJ, TRF, TRT, PGFN e cartórios de protesto do domicílio e da situação do imóvel | Dívida do vendedor pode desfazer a venda por fraude à execução/contra credores |
| Certidão de casamento / regime de bens | Cartório de Registro Civil | Venda sem outorga do cônjuge é anulável; regime de bens define quem assina |
| Se o vendedor for PJ: contrato social, certidões da empresa e poderes do signatário | Junta Comercial, certidões da pessoa jurídica e cadeia de procurações | Quem assina não representa a empresa, ou a sociedade tem passivo que atinge o bem |
| Se for espólio: formal de partilha ou alvará judicial | Autos do inventário / decisão que autoriza a venda | Venda de bem de espólio sem autorização é ineficaz perante os demais herdeiros |
| 📄 Frente 3 — O Contrato | ||
| Descrição do imóvel idêntica à da matrícula | Cláusula de identificação × certidão de matrícula | Divergência trava o registro e pode indicar que se está vendendo outra coisa |
| Forma de pagamento e condição suspensiva | Cláusulas de preço e de eficácia condicionada | Pagar antes de confirmar a titularidade e a ausência de ônus |
| Arras (confirmatórias ou penitenciais) bem definidas | Cláusula de sinal (CC arts. 417 a 420) | Confusão sobre direito de arrependimento e sobre perda/devolução do sinal |
| Responsabilidade por débitos anteriores | Cláusula que atribui ao vendedor os débitos até a posse/registro | Comprador assume passivo propter rem sem previsão de ressarcimento |
| ITBI, escritura e registro: quem paga e prazos | Cláusula de despesas + cronograma de escritura pública e registro | Negócio "assinado" mas não registrado — sem transferência de propriedade |
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Perguntas Frequentes
Recursos Oficiais
📍 Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) — matrícula, registro e averbação:
📍 Código Civil (Lei 10.406/2002) — aquisição da propriedade imóvel (art. 1.245) e despesas de condomínio (art. 1.345):
Conclusão
A due diligence imobiliária é um trabalho de cruzamento: o imóvel que a matrícula descreve, o vendedor que as certidões revelam e o contrato que amarra os dois. O checklist acima existe para que nenhuma das três frentes passe em silêncio — porque, na compra de imóvel, o que não foi conferido é exatamente o que reaparece como litígio. Assine só depois de fechar todas as caixas.
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