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Modelo de contrato de locação comercial

A locação não residencial, de loja, sala, galpão ou ponto comercial, comentada cláusula a cláusula com a Lei 8.245/1991. Baixe em Word, ou indexe com a matrícula e os documentos das partes no Locus, e a Oficina da Escrita preenche o contrato do seu caso.

Por Guilherme F. Pereira · Advogado · OAB/PR 73.065 · Fundador do Locus.IA · Revisado por Guilherme F. Pereira (OAB/PR 73.065) em 01/11/2026

Renovatória
a locatária tem direito à renovação se o contrato for escrito, com prazo determinado, somando 5 anos ininterruptos, e se ela explorar o mesmo ramo há 3 anos (art. 51 da Lei 8.245/1991).
Prazo da ação
a renovatória se propõe entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato, sob pena de decadência (art. 51, § 5º).
Fim do prazo
a locação cessa de pleno direito no fim do prazo; se a locatária fica mais de 30 dias sem oposição, prorroga-se por prazo indeterminado (art. 56).
Prazo indeterminado
o locador denuncia por escrito, com 30 dias para a desocupação (art. 57).
Venda do imóvel
o comprador pode denunciar a locação em 90 dias, salvo contrato por prazo determinado com cláusula de vigência averbada na matrícula (art. 8º).

Use este modelo no Locus: ele se preenche sozinho

No Locus você não preenche campo por campo. Indexa este modelo junto com os documentos das partes, em foto (JPG) ou PDF, aperta um botão na Oficina da Escrita e recebe o contrato de locação comercial preenchido, em Word, com os dados tirados dos documentos.

  1. Baixe o modelo em Word. Ele vem limpo, sem dado de caso nenhum, com os campos marcados.
  2. Indexe o modelo com a matrícula do imóvel, o contrato social da empresa locatária e os documentos dos sócios e do fiador, em foto (JPG) ou PDF.
  3. Na Oficina da Escrita, um botão: tipo "Outro" e o pedido "faça o contrato de locação comercial como o modelo anexo, com os dados das partes e do imóvel dos documentos". Ela preenche sozinha.
Baixar o modelo em Word (.docx) Conhecer a Oficina da Escrita

O documento sai em Word, no timbre e nos estilos do escritório, para você revisar. Cada documento gerado usa 1 análise do plano.

O modelo de contrato de locação comercial

Os campos em amarelo são os que você preenche. Baixar .docx

CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL

LOCADOR(A): [NOME], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], inscrito(a) no CPF sob o nº [número], residente em [endereço completo], endereço eletrônico [e-mail]. [Se representado(a) por imobiliária: razão social, CNPJ, CRECI e procuração anexa.]

LOCATÁRIA: [RAZÃO SOCIAL], inscrita no CNPJ sob o nº [número], com sede em [endereço completo], representada por [NOME, cargo], na forma do seu contrato social.

[FIADOR(A): NOME, qualificação completa, CPF e endereço; se casado(a), também o cônjuge, que assina para dar a autorização do art. 1.647, III, do Código Civil.]

As partes celebram o presente contrato de locação não residencial, regido pela Lei 8.245/1991, nas cláusulas a seguir.

CLÁUSULA 1ª — DO IMÓVEL E DA FINALIDADE

O(A) LOCADOR(A) dá em locação à LOCATÁRIA o imóvel [loja, sala ou galpão, área], situado em [endereço completo], matrícula nº [número] do [__]º Registro de Imóveis de [cidade/UF], para o exercício de [atividade], vedada outra destinação sem consentimento escrito (art. 23, II, da Lei 8.245/1991). Cabe à LOCATÁRIA obter as licenças e o alvará de funcionamento da sua atividade [, e o(a) LOCADOR(A) declara que o imóvel tem habite-se e é regular para esse uso].

CLÁUSULA 2ª — DO PRAZO

A locação é de [60] meses, de [data] a [data]. Findo o prazo, ela cessa de pleno direito, independentemente de notificação (art. 56); se a LOCATÁRIA permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição, prorroga-se por prazo indeterminado, e o(a) LOCADOR(A) poderá denunciá-la por escrito, com 30 dias para a desocupação (arts. 56, parágrafo único, e 57).

[Com prazo de cinco anos ou mais e o mesmo ramo por três anos, a LOCATÁRIA terá direito à renovação (art. 51), a ser pedida em juízo entre um ano e seis meses antes do fim do contrato (art. 51, § 5º). Prazo de dez anos ou mais: depende da vênia conjugal do(a) LOCADOR(A) (art. 3º).]

CLÁUSULA 3ª — DO ALUGUEL E DOS ENCARGOS

O aluguel mensal é de R$ [valor] ([por extenso]), pago até o dia [__] do mês seguinte ao vencido, por [Pix / boleto / transferência]. [Carência: nos primeiros __ meses, para as obras de adaptação, o aluguel é de R$ valor.] Cabem à LOCATÁRIA o IPTU, que esta cláusula lhe transfere (art. 22, VIII), as despesas ordinárias de condomínio (art. 23, XII), as contas de consumo e o seguro contra incêndio do imóvel.

CLÁUSULA 4ª — DO REAJUSTE

O aluguel será reajustado a cada 12 meses pela variação acumulada do [IPCA / IGP-M], ou do índice que o substituir (Lei 10.192/2001, art. 2º, § 1º). É vedado vincular o aluguel a moeda estrangeira, à variação cambial ou ao salário mínimo (art. 17 da Lei 8.245/1991).

CLÁUSULA 5ª — DA MORA

O atraso sujeita o valor devido a multa de [__]%, juros de mora de [__]% ao mês e correção monetária, sem prejuízo do despejo por falta de pagamento (art. 9º, III, da Lei 8.245/1991).

CLÁUSULA 6ª — DA GARANTIA

A locação é garantida por [UMA só modalidade, sob pena de nulidade: caução de até três aluguéis, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, conforme o art. 37 da Lei 8.245/1991].

CLÁUSULA 7ª — DAS OBRAS, DAS BENFEITORIAS E DA DEVOLUÇÃO

As obras de adaptação dependem de projeto aprovado por escrito pelo(a) LOCADOR(A). As benfeitorias necessárias e as úteis autorizadas por escrito são indenizáveis (art. 35), [salvo renúncia expressa, válida segundo a Súmula 335 do STJ]; as voluptuárias podem ser levantadas no fim, se a retirada não afetar a estrutura do imóvel (art. 36). A LOCATÁRIA devolverá o imóvel no estado do laudo de vistoria anexo, salvo o desgaste do uso normal (art. 23, III) [, retiradas as adaptações e a comunicação visual].

CLÁUSULA 8ª — DA CESSÃO E DA SUBLOCAÇÃO

A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcial, dependem de consentimento prévio e escrito do(a) LOCADOR(A) (art. 13 da Lei 8.245/1991).

CLÁUSULA 9ª — DA DEVOLUÇÃO ANTECIPADA

Durante o prazo da cláusula 2ª, o(a) LOCADOR(A) não pode reaver o imóvel, salvo nas hipóteses do art. 9º. A LOCATÁRIA pode devolvê-lo antes do termo, pagando multa de [__] aluguéis, reduzida proporcionalmente ao período cumprido (art. 4º).

CLÁUSULA 10ª — DA VENDA DO IMÓVEL

Se o imóvel for posto à venda, a LOCATÁRIA tem preferência para adquiri-lo em igualdade de condições com terceiros (art. 27). [Cláusula de vigência: em caso de alienação, a locação continuará em vigor até o fim do prazo, e a LOCATÁRIA fica autorizada a averbar este contrato na matrícula do imóvel (art. 8º).]

CLÁUSULA 11ª — DO FORO

Fica eleito o foro da comarca de situação do imóvel, [cidade/UF] (art. 58, II, da Lei 8.245/1991).

E, por estarem de acordo, as partes assinam este contrato [em __ vias de igual teor / eletronicamente], na presença de duas testemunhas.

[Cidade], [data].

[LOCADOR(A)] — [assinatura]

[LOCATÁRIA, por seu representante] — [assinatura]

[FIADOR(A) e cônjuge, se houver fiança] — [assinaturas]

Testemunhas: 1. [nome e CPF] 2. [nome e CPF]

Como preencher, campo a campo

CampoO que vai neleBase
PartesLocador; a empresa locatária e quem a representa; fiador e cônjuge.CC, art. 1.647, III
Imóvel e finalidadeEndereço, matrícula, a atividade e quem cuida do alvará.Lei 8.245, art. 23, II
Prazo5 anos ou mais, por escrito, para a renovatória.Lei 8.245, arts. 51; 56; 57
Aluguel e encargosValor, carência, IPTU, condomínio e seguro.Lei 8.245, arts. 22, VIII; 23, XII
ReajusteAnual, por índice; nunca moeda estrangeira, câmbio ou salário mínimo.Lei 8.245, art. 17; Lei 10.192, art. 2º
GarantiaUma só modalidade.Lei 8.245, art. 37
Obras e benfeitoriasProjeto aprovado; o que se indeniza e o que se retira.Lei 8.245, arts. 35; 36; Súm. 335/STJ
Cessão e sublocaçãoSó com consentimento escrito.Lei 8.245, art. 13
Devolução antecipadaMulta proporcional ao período cumprido.Lei 8.245, art. 4º
Venda do imóvelPreferência e cláusula de vigência averbada.Lei 8.245, arts. 8º; 27
ForoSituação do imóvel, salvo outro eleito.Lei 8.245, art. 58, II

Checklist antes de assinar

As cláusulas que costumam dar problema

Cláusula de renúncia à renovatóriaÉ nula a cláusula que afaste o direito à renovação do art. 51 (art. 45 da Lei 8.245/1991).
Contratos curtos com intervalosPara somar os 5 anos, os contratos escritos têm de ser ininterruptos (art. 51, II).
Perder o prazo da renovatóriaPassado o limite de 6 meses antes do fim, decai o direito (art. 51, § 5º).
Alugar sem conferir se o imóvel serve para a atividadeSem habite-se e alvará compatíveis, a empresa pode não conseguir funcionar; o contrato deve dizer quem responde por isso.
Exigir mais de uma garantiaA lei veda, sob pena de nulidade (art. 37, parágrafo único), e é contravenção penal (art. 43, II).

Do modelo ao documento do caso, sem copiar e colar

Preencher modelo à mão é copiar dado dos documentos campo por campo, e é aí que entram o nome trocado, a data errada e o CPF de outra pessoa. Com o modelo indexado junto com os documentos, a Oficina da Escrita lê o que está na pasta e devolve o contrato de locação comercial em Word, com os dados do caso, para você revisar.

  1. CPF, CNPJ, RG, telefone e e-mail viajam trocados por código e voltam no seu computador.
  2. O visual sai no timbre e nos estilos do escritório, se você apontar o seu Word como modelo de formatação.
  3. A negociação, a revisão e a assinatura continuam com você e com as partes. A IA não assina nada.
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Perguntas frequentes

Quais são os requisitos da ação renovatória?

Contrato escrito e com prazo determinado; prazo mínimo de 5 anos, ou soma de contratos escritos ininterruptos que chegue a 5 anos; e a locatária explorando o mesmo ramo há pelo menos 3 anos (art. 51 da Lei 8.245/1991). A ação se propõe entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato, sob pena de decadência (art. 51, § 5º).

O que acontece no fim do contrato comercial?

A locação cessa de pleno direito, sem notificação (art. 56). Se a locatária continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição, a locação se prorroga por prazo indeterminado, e o locador pode denunciá-la por escrito com 30 dias para a desocupação (arts. 56, parágrafo único, e 57).

O locador pode retomar o ponto no fim do contrato?

Se a locatária não tem direito à renovação ou não propôs a renovatória a tempo, sim (art. 56). Com a renovatória proposta, o locador só retoma nas hipóteses do art. 52, como obras exigidas pelo Poder Público ou uso próprio, e indeniza a locatária se a renovação não ocorrer por proposta melhor de terceiro ou se não der ao imóvel o destino alegado (art. 52, § 3º).

Quem paga o IPTU na locação comercial?

O locador, salvo se o contrato transferir o imposto ao locatário (art. 22, VIII), o que é comum na locação comercial.

Pode cobrar luvas?

Na contratação inicial, a lei não proíbe. Na renovação, é nula a cláusula que imponha obrigação pecuniária para renovar (art. 45).

Dá para usar este modelo com IA?

Sim, e no Locus ele se preenche sozinho. Indexe o modelo com a matrícula, o contrato social da locatária e os documentos dos sócios e do fiador, em foto (JPG) ou PDF, e peça à Oficina da Escrita, no tipo "Outro": "faça o contrato de locação comercial como o modelo anexo, com os dados das partes e do imóvel dos documentos". O contrato sai preenchido em Word, para você revisar e colher as assinaturas. Antes de assinar, confira que nenhum campo em amarelo nem cláusula opcional ficou para trás. Cada documento usa 1 análise.

Veja também

Modelo de referência, para adaptar ao caso concreto. Confira a legislação aplicável e o que o cartório ou o órgão que vai receber o documento exige antes de assinar. Não substitui a análise do advogado.