Blog › Modelos de peças › Contrato de locação residencial

Modelo de contrato de locação residencial

Comentado cláusula a cláusula, com a Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato. Baixe em Word para editar, ou indexe com a matrícula e os documentos das partes no Locus e peça à Oficina da Escrita o contrato do seu caso.

Por Guilherme F. Pereira · Advogado · OAB/PR 73.065 · Fundador do Locus.IA · Revisado por Guilherme F. Pereira (OAB/PR 73.065) em 17/10/2026

Regido por: Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).
Prazo: 30 meses ou mais, para o locador retomar o imóvel sem motivo no fim (art. 46); com menos, a retomada só nas hipóteses do art. 47.
Garantia: uma só por contrato: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas (art. 37).
Saída antecipada: o locatário paga a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato (art. 4º).
Benfeitorias: necessárias, e úteis autorizadas, são indenizáveis, salvo renúncia expressa no contrato (arts. 35 e 36; Súmula 335 do STJ).

Use este modelo no Locus: o documento do seu caso, no Word

O modelo abaixo serve para editar à mão. Mas ele rende mais como modelo da Oficina da Escrita:

Baixe o modelo em Word. Ele vem limpo, sem dado de caso nenhum, com os campos marcados.
Ponha na pasta do caso, junto com a matrícula do imóvel, os documentos das partes e o laudo de vistoria, e indexe no Locus.
Na Oficina da Escrita, escolha o tipo "Outro" e peça: "faça o contrato de locação como o modelo anexo, com os dados das partes e do imóvel dos documentos".

Baixar o modelo em Word (.docx) Conhecer a Oficina da Escrita

O documento sai em Word, no timbre e nos estilos do escritório, para você revisar. Cada documento gerado usa 1 análise do plano.

O modelo de contrato de locação residencial

Os campos em amarelo são os que você preenche. Baixar .docx

CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL

LOCADOR(A): [NOME], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador(a) do RG nº [número] e inscrito(a) no CPF sob o nº [número], residente e domiciliado(a) em [endereço completo], endereço eletrônico [e-mail]. [Se representado(a) por imobiliária: razão social, CNPJ, CRECI e procuração anexa.]

LOCATÁRIO(A): [NOME], [qualificação completa], portador(a) do RG nº [número] e inscrito(a) no CPF sob o nº [número], residente em [endereço atual], endereço eletrônico [e-mail].

[FIADOR(A), se a garantia for fiança: NOME, qualificação completa, CPF e endereço; se casado(a), também o cônjuge, qualificado, que assina para dar a autorização do art. 1.647, III, do Código Civil.]

As partes celebram o presente contrato de locação residencial, regido pela Lei 8.245/1991, nas cláusulas a seguir.

CLÁUSULA 1ª — DO IMÓVEL E DA FINALIDADE

O(A) LOCADOR(A) dá em locação ao(à) LOCATÁRIO(A) o imóvel situado em [endereço completo], matrícula nº [número] do [__]º Registro de Imóveis de [cidade/UF], [descrição: tipo, cômodos, vaga de garagem, mobília], para uso exclusivamente residencial do(a) LOCATÁRIO(A) e de [sua família / quem com ele(a) reside].

CLÁUSULA 2ª — DO PRAZO

A locação é de 30 (trinta) meses, de [data] a [data]. Findo o prazo, a locação termina independentemente de notificação ou aviso (art. 46 da Lei 8.245/1991); se o(a) LOCATÁRIO(A) permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do(a) LOCADOR(A), ela se prorroga por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas, e o(a) LOCADOR(A) poderá denunciá-la a qualquer tempo, com 30 dias para a desocupação (art. 46, §§ 1º e 2º).

[Prazo inferior a 30 meses: findo o prazo, a locação se prorroga por prazo indeterminado, e o(a) LOCADOR(A) só retoma o imóvel nas hipóteses do art. 47. Prazo de 10 anos ou mais: depende da vênia conjugal (art. 3º).]

CLÁUSULA 3ª — DO ALUGUEL E DOS ENCARGOS

O aluguel mensal é de R$ [valor] ([por extenso]), pago até o dia [__] do mês seguinte ao vencido, por [Pix / boleto / transferência] para [dados de pagamento]. [Havendo garantia, é vedado cobrar o aluguel antecipadamente (art. 20); sem garantia nenhuma, o(a) LOCADOR(A) pode exigi-lo até o sexto dia útil do mês vincendo (art. 42).]

Cabem ao(à) LOCATÁRIO(A), além do aluguel, as despesas de consumo de água, esgoto, energia e gás (art. 23, VIII), as despesas ordinárias de condomínio (art. 23, XII) e [o IPTU e a taxa de lixo / o seguro contra incêndio], que esta cláusula lhe transfere (art. 22, VIII). As despesas extraordinárias de condomínio cabem ao(à) LOCADOR(A) (art. 22, X).

CLÁUSULA 4ª — DO REAJUSTE

O aluguel será reajustado a cada 12 meses, contados de [data de início], pela variação acumulada do [IPCA / IGP-M / outro índice], ou do índice que o substituir (Lei 10.192/2001, art. 2º, § 1º). É vedado vincular o aluguel a moeda estrangeira, à variação cambial ou ao salário mínimo (art. 17 da Lei 8.245/1991).

CLÁUSULA 5ª — DA MORA

O atraso no pagamento sujeita o valor devido a multa de [__]%, juros de mora de [__]% ao mês e correção monetária pelo índice da cláusula 4ª, sem prejuízo do despejo por falta de pagamento (art. 9º, III, da Lei 8.245/1991).

CLÁUSULA 6ª — DA GARANTIA

A locação é garantida por [escolher UMA só modalidade, sob pena de nulidade: art. 37, parágrafo único, da Lei 8.245/1991]:

[a) caução em dinheiro de R$ valor, que não excede três aluguéis, depositada em caderneta de poupança, revertendo ao(à) LOCATÁRIO(A) os rendimentos no levantamento (art. 38, § 2º);]

[b) fiança prestada pelo(a) FIADOR(A) acima qualificado(a), como principal pagador(a) e devedor(a) solidário(a), com renúncia ao benefício de ordem (arts. 827 e 828, I, do CC), que se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação (art. 39 da Lei 8.245/1991);]

[c) seguro de fiança locatícia, apólice nº número, da seguradora indicada, que abrange a totalidade das obrigações do(a) LOCATÁRIO(A) (art. 41);]

[d) cessão fiduciária de quotas do fundo de investimento identificado no anexo (art. 37, IV).]

CLÁUSULA 7ª — DA VISTORIA E DA CONSERVAÇÃO

O imóvel é entregue no estado descrito no laudo de vistoria anexo, com fotografias, assinado pelas partes (art. 22, V). O(A) LOCATÁRIO(A) o restituirá, finda a locação, no mesmo estado, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, III), e não fará modificação interna ou externa sem consentimento prévio e escrito do(a) LOCADOR(A) (art. 23, VI).

CLÁUSULA 8ª — DAS BENFEITORIAS

As benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas, e as úteis, desde que autorizadas por escrito, são indenizáveis e permitem a retenção (art. 35 da Lei 8.245/1991); as voluptuárias não são indenizáveis e podem ser levantadas pelo(a) LOCATÁRIO(A), finda a locação, se a retirada não afetar a estrutura e a substância do imóvel (art. 36). [Opção: o(a) LOCATÁRIO(A) renuncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção, cláusula válida segundo a Súmula 335 do STJ.]

CLÁUSULA 9ª — DA CESSÃO, DA SUBLOCAÇÃO E DO EMPRÉSTIMO

A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcial, dependem de consentimento prévio e escrito do(a) LOCADOR(A) (art. 13 da Lei 8.245/1991).

CLÁUSULA 10ª — DA DEVOLUÇÃO ANTECIPADA

Durante o prazo da cláusula 2ª, o(a) LOCADOR(A) não pode reaver o imóvel, salvo nas hipóteses do art. 9º. O(A) LOCATÁRIO(A) pode devolvê-lo antes do termo, pagando multa de [__] aluguéis, reduzida proporcionalmente ao período de contrato já cumprido (art. 4º da Lei 8.245/1991); fica dispensado(a) da multa se a devolução decorrer de transferência pelo empregador para outra localidade, com aviso escrito de 30 dias (art. 4º, parágrafo único).

Na locação prorrogada por prazo indeterminado, o(a) LOCATÁRIO(A) pode denunciá-la com aviso escrito de 30 dias; sem o aviso, o(a) LOCADOR(A) pode exigir a quantia de um mês de aluguel e encargos (art. 6º).

CLÁUSULA 11ª — DA VENDA DO IMÓVEL

Se o imóvel for posto à venda, o(a) LOCATÁRIO(A) tem preferência para adquiri-lo em igualdade de condições com terceiros, e o(a) LOCADOR(A) lhe dará ciência do negócio por notificação, com o preço, a forma de pagamento e as demais condições (art. 27 da Lei 8.245/1991). [Cláusula de vigência: em caso de alienação, a locação continuará em vigor até o fim do prazo, e este contrato será averbado na matrícula do imóvel (art. 8º).]

CLÁUSULA 12ª — DA RESCISÃO

A locação pode ser desfeita por mútuo acordo, por infração legal ou contratual, por falta de pagamento do aluguel e dos encargos, ou para reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser feitas com o(a) LOCATÁRIO(A) no imóvel (art. 9º da Lei 8.245/1991).

CLÁUSULA 13ª — DO FORO

Fica eleito o foro da comarca de situação do imóvel, [cidade/UF] (art. 58, II, da Lei 8.245/1991).

E, por estarem de acordo, as partes assinam este contrato [em __ vias de igual teor / eletronicamente], na presença de duas testemunhas.

[Cidade], [data].

[LOCADOR(A)] — [assinatura]

[LOCATÁRIO(A)] — [assinatura]

[FIADOR(A) e cônjuge, se houver fiança] — [assinaturas]

Testemunhas: 1. [nome e CPF] 2. [nome e CPF]

Como preencher, campo a campo

Campo	O que vai nele	Base
Partes	Qualificação de locador e locatário; imobiliária com procuração; fiador e cônjuge, se houver fiança.	CC, art. 1.647, III
Imóvel e finalidade	Endereço, matrícula, descrição e uso exclusivamente residencial.	Lei 8.245, art. 23, II
Prazo	30 meses para a denúncia vazia no fim; com menos, retomada só nas hipóteses legais.	Lei 8.245, arts. 46; 47
Aluguel e encargos	Valor, vencimento e quem paga IPTU, seguro e condomínio.	Lei 8.245, arts. 22; 23
Reajuste	Anual, por índice; nunca moeda estrangeira, câmbio ou salário mínimo.	Lei 8.245, art. 17; Lei 10.192, art. 2º
Garantia	Uma só modalidade; caução em dinheiro de até três aluguéis.	Lei 8.245, arts. 37; 38
Vistoria	Laudo com fotos, assinado pelas partes, anexo ao contrato.	Lei 8.245, arts. 22, V; 23, III
Benfeitorias	Necessárias, úteis e voluptuárias; renúncia expressa, se houver.	Lei 8.245, arts. 35; 36; Súm. 335/STJ
Devolução antecipada	Multa proporcional ao período cumprido; dispensa por transferência do empregador.	Lei 8.245, art. 4º
Venda do imóvel	Direito de preferência e, se quiser, cláusula de vigência averbada.	Lei 8.245, arts. 8º; 27
Foro	Situação do imóvel, salvo outro eleito.	Lei 8.245, art. 58, II

Checklist antes de assinar

Matrícula atualizada: quem aluga é o proprietário ou tem poderes para isso.
Prazo de 30 meses ou mais, se o locador quer poder retomar sem motivo no fim (art. 46).
Uma só garantia (art. 37, parágrafo único); caução em dinheiro de até três aluguéis (art. 38, § 2º).
Fiador casado: assinatura do cônjuge (art. 1.647, III, do CC; Súmula 332 do STJ).
Laudo de vistoria com fotos, assinado pelas duas partes.
Quem paga IPTU, seguro e condomínio, por escrito (art. 22, VIII e X; art. 23, XII).
Reajuste anual com índice definido (Lei 10.192/2001, art. 2º).
Multa de devolução antecipada com a proporcionalidade do art. 4º.
Cláusula de vigência averbada na matrícula, se o locatário quer proteção em caso de venda (art. 8º).

As cláusulas que costumam dar problema

Exigir fiador e caução no mesmo contratoA lei veda mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade (art. 37, parágrafo único), e exigir mais de uma é contravenção penal (art. 43, II).

Cobrar o aluguel adiantado havendo garantiaÉ vedado (art. 20) e também é contravenção penal (art. 43, III).

Prazo de 12 ou 24 meses contando com a retomada no fimA locação se prorroga, e o locador só retoma nas hipóteses do art. 47, como uso próprio ou vigência ininterrupta de mais de cinco anos.

Multa cheia pela saída antecipadaA multa é proporcional ao período de cumprimento do contrato (art. 4º); a cobrança integral é reduzida em juízo.

Reajuste pelo salário mínimo ou pelo dólarÉ vedado (art. 17 da Lei 8.245/1991).

Fiança sem a assinatura do cônjuge do fiadorImplica a ineficácia total da garantia (Súmula 332 do STJ).

Do modelo ao documento do caso, sem copiar e colar

Preencher modelo à mão é copiar dado dos documentos campo por campo, e é aí que entram o nome trocado, a data errada e o CPF de outra pessoa. Com o modelo indexado junto com os documentos, a Oficina da Escrita lê o que está na pasta e devolve o contrato de locação residencial em Word, com os dados do caso, para você revisar.

CPF, CNPJ, RG, telefone e e-mail viajam trocados por código e voltam no seu computador.
O visual sai no timbre e nos estilos do escritório, se você apontar o seu Word como modelo de formatação.
A negociação, a revisão e a assinatura continuam com você e com as partes. A IA não assina nada.

Ver a Oficina da Escrita

Prefere usar a sua própria IA? Use o prompt para revisar contrato de locação, com o sigilo por sua conta.

Perguntas frequentes

Por que o contrato de locação residencial costuma ser de 30 meses?

Porque, com prazo igual ou superior a 30 meses ajustado por escrito, a locação termina no fim do prazo sem notificação, e, se prorrogada, o locador pode denunciá-la a qualquer tempo, com 30 dias para a desocupação: é a denúncia vazia (art. 46 da Lei 8.245/1991). Com prazo menor, a locação se prorroga e o locador só retoma o imóvel nas hipóteses do art. 47, como o pedido para uso próprio ou a vigência ininterrupta de mais de cinco anos.

Posso pedir fiador e caução no mesmo contrato?

Não. A lei veda, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único), e exigir mais de uma é contravenção penal (art. 43, II). As modalidades são caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37).

Qual é a multa se o inquilino sair antes do fim do contrato?

A pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na falta dela, a fixada pelo juiz (art. 4º da Lei 8.245/1991). O locatário fica dispensado se for transferido pelo empregador para outra localidade e avisar o locador por escrito com 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).

O inquilino tem direito à renovação do contrato residencial?

Não há renovação compulsória na locação residencial: a ação renovatória é da locação não residencial (art. 51). Na residencial, findo o prazo, as partes podem firmar contrato novo, e, se o inquilino permanecer sem oposição, a locação se prorroga por prazo indeterminado (arts. 46, § 1º, e 47). Sem acordo, locador ou locatário podem pedir a revisão judicial do aluguel depois de três anos de vigência (art. 19).

O fiador continua responsável depois que o contrato vira prazo indeterminado?

Sim, salvo disposição contratual em contrário: a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação se prorrogue por prazo indeterminado (art. 39). Na prorrogação, o fiador pode se exonerar notificando o locador, e continua obrigado por 120 dias depois da notificação (art. 40, X).

O contrato de locação precisa de testemunhas?

Para valer, não. E o crédito de aluguel e de encargos, como condomínio, documentalmente comprovado, já é título executivo extrajudicial (art. 784, VIII, do CPC).

Dá para usar este modelo com IA?

Sim. Indexe o modelo com a matrícula, os documentos das partes e o laudo de vistoria no Locus e peça à Oficina da Escrita, no tipo "Outro": "faça o contrato de locação como o modelo anexo, com os dados das partes e do imóvel dos documentos". O contrato sai em Word, para você revisar e colher as assinaturas. Antes de assinar, confira que nenhum campo em amarelo nem cláusula opcional ficou para trás. Cada documento usa 1 análise.

Veja também

Modelo de referência, para adaptar ao caso concreto. Confira a legislação aplicável e o que o cartório ou o órgão que vai receber o documento exige antes de assinar. Não substitui a análise do advogado.