Prompt para Contrato de Arrendamento Urbano em Portugal (NRAU): minuta e auditoria com IA

O contrato de arrendamento é curto de mais nos sítios errados: descreve o imóvel em duas linhas e cala-se sobre obras e sobre a entrega. Este prompt escreve as cláusulas que só aparecem quando o contrato acaba mal, e começa por perguntar de onde vem o direito de quem arrenda.

📋Passo a passo: Como redigir ou auditar o arrendamento com IA

Siga este roteiro antes de pedir a peça à IA:

1. Verifique o título do senhorio e a situação do prédio: certidão permanente do registo predial, caderneta predial, licença de utilização e certificado energético.
2. Descreva o imóvel com localização, composição, área e o estado em que é entregue, com relatório fotográfico datado em anexo.
3. Fixe prazo, renovação e oposição à renovação, com os prazos de aviso, e a renda, o vencimento, o meio de pagamento e o critério de atualização.
4. Trate obras e benfeitorias antes de haver obras: quais dependem de autorização escrita, quem paga e o que fica no fim.
5. Escreva a cláusula de entrega: prazo, estado, chaves, contratos de fornecimento e devolução da caução.

🤖O Prompt Mestre (Copie e Adapte)

Este prompt gera a primeira versão completa da peça. Substitua os campos entre colchetes. Quanto mais específico o preenchimento, melhor a minuta:

Assume o papel de advogado sénior inscrito na Ordem dos Advogados portuguesa, com prática em imobiliário. Vais tratar de um contrato de arrendamento urbano em Portugal, no quadro do Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro) e do Código Civil.

TAREFA: [REDIGIR MINUTA] ou [AUDITAR O CONTRATO COLADO ABAIXO] — escolhe uma. Se for auditar, indica de que lado estás: [SENHORIO] ou [ARRENDATÁRIO].

DADOS
- Senhorio: [NOME, NIF, MORADA OU SEDE]
- Título e situação do prédio: [CERTIDÃO PERMANENTE / CADERNETA PREDIAL / LICENÇA DE UTILIZAÇÃO / CERTIFICADO ENERGÉTICO — COM NÚMEROS E DATAS]
- Arrendatário: [NOME, NIF, MORADA OU SEDE]
- Imóvel: [MORADA, FRAÇÃO, COMPOSIÇÃO, ÁREA, ARTIGO MATRICIAL, DESCRIÇÃO PREDIAL]
- Fim: [HABITAÇÃO / NÃO HABITACIONAL — COMÉRCIO, SERVIÇOS, ESCRITÓRIO]
- Prazo, início e renovação: [___]
- Renda: [___ EUR], vencimento [DIA], meio de pagamento [___]
- Critério de atualização: [___]
- Caução ou garantias: [VALOR E CONDIÇÕES]
- Estado do imóvel na entrega: [DESCRIÇÃO E SE HÁ RELATÓRIO FOTOGRÁFICO]

SE FOR REDIGIR, produz o contrato com cláusulas numeradas:
1. Identificação das partes e do título de que o senhorio dispõe sobre o imóvel.
2. Objeto: descrição detalhada do imóvel e do que integra o arrendamento (equipamento, lugar de estacionamento, arrecadação, partes comuns).
3. Fim do arrendamento e proibição de destino diverso.
4. Prazo, início, renovação automática e oposição à renovação, com os prazos de aviso de cada parte.
5. Renda: valor, vencimento, meio de pagamento, prova do pagamento e consequências da mora.
6. Atualização da renda: critério objetivo e periodicidade.
7. Caução e outras garantias: valor, finalidade e condições de devolução.
8. Encargos: água, eletricidade, gás, condomínio, imposto e seguros, com indicação de quem suporta cada um e em nome de quem ficam os contratos de fornecimento.
9. Obras e benfeitorias: as que dependem de autorização escrita, quem as suporta e o destino no fim do contrato.
10. Conservação e responsabilidade por deteriorações.
11. Cessão da posição contratual, subarrendamento e comunicação de residência de terceiros.
12. Vistorias e acesso do senhorio, com pré-aviso.
13. Resolução por incumprimento, com os factos que a fundamentam, e remissão para o regime legal de cessação.
14. Entrega no termo: prazo, estado, chaves, contratos de fornecimento e acerto da caução.
15. Comunicações entre as partes, com moradas e meios admitidos.
16. Proteção de dados: finalidades e conservação dos dados das partes, nos termos do RGPD.
17. Foro e lei aplicável; data e assinaturas.
18. Anexos: descrição do estado do imóvel, inventário do equipamento e cópia dos documentos do prédio.

SE FOR AUDITAR, devolve a tabela — Cláusula | O que o contrato diz | Risco para o meu constituinte | Redação sugerida — e a lista das cláusulas em falta.

REGRAS
- Se o título do senhorio não for indicado, escreve [FALTA: título e certidão que habilitam o senhorio] e não avances como se existisse.
- Não inventes critério de atualização de renda nem valores.
- Marca [CONFERIR] em cada prazo legal de oposição à renovação ou de denúncia que invocares.

REGRAS DE SAÍDA (obrigatórias):
1. Escreve em português europeu, registo forense, na grafia do Diário da República.
2. Onde faltar informação, escreve [FALTA: o que precisas] em vez de inventares facto,
   data, valor ou número de processo.
3. Ao invocares norma, indica o diploma e o artigo e assinala [CONFERIR] quando não
   tiveres a certeza do número exato. Não cites jurisprudência que não te tenha sido dada.
4. Termina com: (a) o que o subscritor tem de conferir antes de assinar; (b) os documentos
   que devem instruir a peça, numerados e com descrição sumária, como a tramitação
   eletrónica exige.

⚡De Prompt a Produto: transforme a IA num Locus (ou use o Locus)

Repare no que um prompt exige de si: para o correr numa IA genérica, tem de entregar os dados reais do processo, colando documentos ou digitando nomes, moradas e factos. Isso obriga-o a um ritual a cada utilização — substituir o que identifica, conferir cada citação depois — e, ainda assim, os dados do seu cliente passam por um responsável que não escolheu, quase sempre fora do Espaço Económico Europeu.

O Locus.IA existe para apagar esse ritual. A Oficina PDF — juntar, dividir, comprimir, proteger e numerar — corre inteiramente no seu computador, mesmo sem ligação à internet: o ficheiro entra pelo disco e sai pelo disco, o que é prático para preparar peças para a Área de Serviços Digitais dos Tribunais, com os documentos numerados e descritos como a Portaria n.º 350-A/2025/1 passou a exigir. Nas funções de inteligência artificial, o programa indexa os documentos na sua máquina e envia ao modelo apenas o texto necessário, por canal cifrado, devolvendo a resposta com o ficheiro e a página de onde tirou cada informação.

E há duas funções que não dependem da jurisdição. A Escrita redige a peça a partir da base que indexou e devolve-a já em Word formatado, com o logótipo e o layout do escritório; se tiver um modelo seu na base, é esse modelo que ela replica — não um formulário de outro país. O Conferir lê a peça ou a minuta contra os documentos que a devem sustentar e cruza campo a campo, devolvendo cada campo como confere, diverge, a confirmar ou não localizado, sempre com o ficheiro de onde saiu o dado. Nenhuma das duas conhece um tribunal em especial, e é isso que as torna úteis em Portugal: trabalham com os seus documentos e com o seu modelo, seja o processo do Juízo Central Cível de Lisboa ou de qualquer outro. Ambas usam inteligência artificial e consomem uma análise de cada vez: na Escrita, para a IA vai só o trecho necessário, com os identificadores trocados por código (os nomes não); o Conferir envia o documento à IA, sob contrato que veda o treino de modelos, e é uma segunda conferência — a última continua a ser a sua.

Duas notas honestas, para não haver surpresa. A assinatura qualificada portuguesa vive no Cartão de Cidadão e na Chave Móvel Digital, e o Locus.IA não as lê: para assinar com equivalência à assinatura autógrafa, nos termos do Decreto-Lei n.º 12/2021, de 9 de fevereiro, continue a usar as ferramentas do Autenticação.gov. Na Escrita e nas perguntas aos documentos, a pseudonimização automática reconhece os identificadores portugueses: NIF, NIPC, NISS, Cartão de Cidadão, passaporte e IBAN são substituídos por marcadores antes do envio ao modelo e reconstituídos no seu computador; os nomes não são mascarados, e no Conferir e no Transcrever a pseudonimização não corre. Os que são dígitos soltos, como o NIF, exigem o rótulo ao lado ("NIF 123456789") — é o que impede o programa de mascarar valores e números de artigo por engano. O que o Locus.IA resolve em Portugal é outra coisa: a leitura e o índice dos documentos ficam no seu computador, e para a IA vai só o trecho necessário.

Quer o enquadramento? Leia o guia da assinatura eletrónica qualificada e da tramitação eletrónica em Portugal, e veja a página do Locus.IA para Portugal, com os valores em euros.

❓Perguntas Frequentes