Prompt para Due Diligence Imobiliária em Portugal: checklist de IA antes da escritura

Numa compra de imóvel, o problema quase nunca está no preço. Está numa área que difere entre a certidão e a caderneta, numa hipoteca que ninguém pediu para distratar, ou numa licença de utilização que não cobre o uso pretendido. Este prompt organiza essa leitura antes de haver escritura marcada.

📋Passo a passo: Como fazer a due diligence do imóvel com IA

Siga este roteiro antes de pedir a peça à IA:

1. Reúna os documentos: certidão permanente do registo predial, caderneta predial urbana, licença de utilização, certificado energético e, quando aplicável, ficha técnica de habitação e ata do condomínio.
2. Transcreva para o prompt cada campo tal como aparece em cada documento, sem corrigir pelo caminho. É a divergência que interessa encontrar.
3. Leia primeiro os ónus e encargos inscritos: hipotecas, penhoras, usufrutos, servidões e ações registadas definem o que tem de ser resolvido antes da escritura.
4. Confirme se o uso pretendido cabe na licença de utilização e se a composição descrita corresponde ao que existe no local.
5. Feche com a lista do que se resolve antes da escritura e do que passa a condição do contrato-promessa.

🤖O Prompt Mestre (Copie e Adapte)

Este prompt gera a primeira versão completa da peça. Substitua os campos entre colchetes. Quanto mais específico o preenchimento, melhor a minuta:

Assume o papel de advogado sénior inscrito na Ordem dos Advogados portuguesa, com prática em imobiliário. Vais fazer a REVISÃO DOCUMENTAL de um imóvel urbano em Portugal, antes de contrato-promessa ou escritura.

OPERAÇÃO PRETENDIDA
[COMPRA / PERMUTA / DAÇÃO / FINANCIAMENTO COM HIPOTECA / ARRENDAMENTO DE LONGA DURAÇÃO]

USO PRETENDIDO
[HABITAÇÃO / COMÉRCIO / SERVIÇOS / ARMAZÉM / ALOJAMENTO LOCAL / OUTRO]

DOCUMENTOS ENTREGUES (transcreve os campos de cada um, como estão)
1. Certidão permanente do registo predial: descrição n.º [___], freguesia [___], titular inscrito [___], composição [___], área [___], ónus e encargos inscritos [___], data [___]
2. Caderneta predial urbana: artigo matricial [___], titular [___], tipologia [___], área bruta privativa e dependente [___], valor patrimonial [___], data [___]
3. Licença de utilização: número [___], data [___], uso autorizado [___], entidade emitente [___]
4. Certificado energético: número [___], classe [___], validade [___]
5. Ficha técnica de habitação, se aplicável: [___]
6. Condomínio: ata, quota, dívidas declaradas [___]
7. Outros: [___]

PRODUZ, POR ESTA ORDEM:

A) TABELA DE CONFRONTO — uma linha por campo (titular, freguesia, artigo matricial, descrição predial, composição, áreas, uso): Campo | Certidão | Caderneta | Licença | Outros | CONFERE ou DIVERGE. Compara áreas número a número e nomes letra a letra.

B) ÓNUS E ENCARGOS — lista cada um dos inscritos, o que significa na prática para a operação e o que é preciso para o levantar ou distratar, com o documento correspondente.

C) ADEQUAÇÃO DO USO — o uso pretendido cabe na licença de utilização? Se não couber, explica o que teria de mudar e junto de que entidade.

D) TITULARIDADE E PODERES — quem consta como titular inscrito, se é quem vai outorgar, e que documentos são necessários se houver representação, herança indivisa, regime de bens ou consentimento conjugal.

E) LISTA DE PENDÊNCIAS — duas colunas: o que tem de estar resolvido ANTES da escritura; o que pode ficar como condição do contrato-promessa. Ordena por gravidade.

F) PERGUNTAS PARA A CONTRAPARTE — as que faltam para fechar a análise.

REGRAS
- Trabalha apenas com o que consta dos documentos transcritos. Onde faltar, escreve [FALTA: documento ou dado] e não presumas.
- Não emitas juízo sobre a validade do registo: aponta o que confere, o que diverge e o que carece de confirmação junto da conservatória ou do município.
- Assinala [ATUALIDADE?] em qualquer documento cuja data sugira que deve ser pedido de novo antes da escritura.

REGRAS DE SAÍDA (obrigatórias):
1. Escreve em português europeu, registo forense, na grafia do Diário da República.
2. Onde faltar informação, escreve [FALTA: o que precisas] em vez de inventares facto,
   data, valor ou número de processo.
3. Ao invocares norma, indica o diploma e o artigo e assinala [CONFERIR] quando não
   tiveres a certeza do número exato. Não cites jurisprudência que não te tenha sido dada.
4. Termina com: (a) o que o subscritor tem de conferir antes de assinar; (b) os documentos
   que devem instruir a peça, numerados e com descrição sumária, como a tramitação
   eletrónica exige.

⚡De Prompt a Produto: transforme a IA num Locus (ou use o Locus)

Repare no que um prompt exige de si: para o correr numa IA genérica, tem de entregar os dados reais do processo, colando documentos ou digitando nomes, moradas e factos. Isso obriga-o a um ritual a cada utilização — substituir o que identifica, conferir cada citação depois — e, ainda assim, os dados do seu cliente passam por um responsável que não escolheu, quase sempre fora do Espaço Económico Europeu.

O Locus.IA existe para apagar esse ritual. A Oficina PDF — juntar, dividir, comprimir, proteger e numerar — corre inteiramente no seu computador, mesmo sem ligação à internet: o ficheiro entra pelo disco e sai pelo disco, o que é prático para preparar peças para a Área de Serviços Digitais dos Tribunais, com os documentos numerados e descritos como a Portaria n.º 350-A/2025/1 passou a exigir. Nas funções de inteligência artificial, o programa indexa os documentos na sua máquina e envia ao modelo apenas o texto necessário, por canal cifrado, devolvendo a resposta com o ficheiro e a página de onde tirou cada informação.

E há duas funções que não dependem da jurisdição. A Escrita redige a peça a partir da base que indexou e devolve-a já em Word formatado, com o logótipo e o layout do escritório; se tiver um modelo seu na base, é esse modelo que ela replica — não um formulário de outro país. O Conferir lê a peça ou a minuta contra os documentos que a devem sustentar e cruza campo a campo, devolvendo cada campo como confere, diverge, a confirmar ou não localizado, sempre com o ficheiro de onde saiu o dado. Nenhuma das duas conhece um tribunal em especial, e é isso que as torna úteis em Portugal: trabalham com os seus documentos e com o seu modelo, seja o processo do Juízo Central Cível de Lisboa ou de qualquer outro. Ambas usam inteligência artificial e consomem uma análise de cada vez: na Escrita, para a IA vai só o trecho necessário, com os identificadores trocados por código (os nomes não); o Conferir envia o documento à IA, sob contrato que veda o treino de modelos, e é uma segunda conferência — a última continua a ser a sua.

Duas notas honestas, para não haver surpresa. A assinatura qualificada portuguesa vive no Cartão de Cidadão e na Chave Móvel Digital, e o Locus.IA não as lê: para assinar com equivalência à assinatura autógrafa, nos termos do Decreto-Lei n.º 12/2021, de 9 de fevereiro, continue a usar as ferramentas do Autenticação.gov. Na Escrita e nas perguntas aos documentos, a pseudonimização automática reconhece os identificadores portugueses: NIF, NIPC, NISS, Cartão de Cidadão, passaporte e IBAN são substituídos por marcadores antes do envio ao modelo e reconstituídos no seu computador; os nomes não são mascarados, e no Conferir e no Transcrever a pseudonimização não corre. Os que são dígitos soltos, como o NIF, exigem o rótulo ao lado ("NIF 123456789") — é o que impede o programa de mascarar valores e números de artigo por engano. O que o Locus.IA resolve em Portugal é outra coisa: a leitura e o índice dos documentos ficam no seu computador, e para a IA vai só o trecho necessário.

Quer o enquadramento? Leia o guia da assinatura eletrónica qualificada e da tramitação eletrónica em Portugal, e veja a página do Locus.IA para Portugal, com os valores em euros.

❓Perguntas Frequentes