Antes de anunciar, a imobiliária precisa saber se o imóvel pode ser vendido ou alugado: matrícula atualizada, certidões do dono, dívida de condomínio e IPTU. Depois de fechar, vêm o contrato, a vistoria e, se der errado, a cobrança. Cada etapa é uma pilha de documentos que alguém lê às pressas, e o erro aparece meses depois, no litígio. É aí que a IA ajuda, desde que mostre a página de onde tirou cada informação.
Onde a IA ajuda
- Ler a matrícula e as certidões antes de captar ou anunciar: ônus, penhora, indisponibilidade e quem é o dono de verdade, com a página de cada registro.
- Resumir um contrato de locação e seus aditivos: prazo, reajuste, garantia, multa e as obrigações de cada parte.
- Comparar o laudo de vistoria de entrada com o de saída e listar o que mudou, cômodo a cômodo.
- Montar o histórico de pagamentos e atrasos de um inquilino a partir de recibos e extratos, para a notificação e para o despejo.
- Gerar contrato de locação, notificação extrajudicial, distrato e termo de entrega de chaves em Word, no modelo da imobiliária.
Como fica no Locus.IA, passo a passo
- Nova Base: indexe a pasta do caso (matrícula, certidões, contrato de locação e aditivos, laudos de vistoria, recibos e extratos). PDF escaneado também entra: a página vai como imagem para o reconhecimento de texto.
- Pergunte aos documentos: "Este imóvel tem ônus, penhora ou indisponibilidade? Quem são os proprietários atuais? Cite o registro e a página da matrícula." A resposta cita o arquivo e a página, e você clica para conferir.
- Oficina da Escrita: indexe junto o contrato-padrão da imobiliária, escolha o tipo "Outro" e peça "faça como o modelo anexo, com os dados deste imóvel e deste inquilino". A minuta sai em Word, com o visual do seu modelo (timbre, estilos e margens). Cada minuta gasta 1 análise. Confira que nenhum dado do contrato antigo passou para o novo.
- Antes de assinar: a conferência cruza a minuta com os documentos, campo a campo, e aponta nome, endereço, valor ou data que não bate antes de o contrato ir para assinatura.
Com base apenas nos documentos desta base, monte o quadro do imóvel: 1) PROPRIETÁRIOS ATUAIS | FORMA DE AQUISIÇÃO | REGISTRO (R-nº) | PÁGINA 2) ÔNUS E GRAVAMES: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade, usufruto, com a averbação e a página de cada um; diga se há baixa. 3) Compare o laudo de vistoria de entrada com o de saída e liste, cômodo a cômodo, o que está diferente, com a página dos dois. Se algo não estiver nos documentos, diga que não está.
A matrícula antes do anúncio: o que ler e onde está
No Brasil a propriedade do imóvel se transfere pelo registro do título no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245), e a matrícula é o documento que concentra a história do bem: quem é o dono, como adquiriu, e o que pesa sobre ele. A Lei 6.015/1973 diz o que vai a registro (R) e o que vai por averbação (Av): hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade, usufruto, servidão, promessa de compra e venda, arresto e ações reais ou reipersecutórias (art. 167). Ler a matrícula é ler esses atos na ordem em que aconteceram, e conferir se cada ônus tem a baixa correspondente.
Desde a Lei 13.097/2015 (art. 54), o que não está averbado na matrícula, em regra, não pode ser oposto ao terceiro de boa-fé: é o princípio da concentração dos atos na matrícula. Para a imobiliária isso muda a ordem do trabalho: a matrícula atualizada, emitida há poucos dias, é a primeira peça da pasta, antes de certidão de distribuidor e de protesto. A certidão de ônus e ações é o complemento; a de inteiro teor conta a história completa quando a cadeia é longa.
Na locação, o art. 8º da Lei 8.245/1991 explica por que a matrícula importa até para alugar: se o imóvel for vendido na vigência do contrato, o comprador só é obrigado a respeitar a locação se ela tiver prazo determinado, cláusula de vigência em caso de alienação e averbação na matrícula. Sem essa averbação, o inquilino pode ser denunciado em 90 dias. Na alienação fiduciária, a Lei 9.514/1997 (arts. 22 a 27) rege a consolidação da propriedade e o leilão; uma Av de consolidação na matrícula é sinal de que o vendedor pode já não ser o dono.
| O que procurar na matrícula | Onde aparece | O que fazer |
|---|---|---|
| Proprietário atual e forma de aquisição | último R de transmissão | conferir com o CPF/CNPJ de quem assina |
| Hipoteca, alienação fiduciária | R ou Av com o credor | procurar a Av de cancelamento ou o termo de quitação |
| Penhora, arresto, indisponibilidade | Av com o juízo e o processo | certidão do processo; sem baixa, não anunciar como livre |
| Usufruto, servidão, promessa registrada | R com o beneficiário | o usufrutuário participa do negócio |
| Locação averbada com cláusula de vigência | Av | o comprador recebe o imóvel alugado |
O contrato de locação pela Lei do Inquilinato: as cláusulas que decidem o litígio
A Lei 8.245/1991 é curta e quase toda cogente. Garantias: só uma por contrato, entre caução, fiança, seguro de fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo (art. 37, parágrafo único); a caução em dinheiro não passa de três aluguéis e vai para caderneta de poupança (art. 38, § 2º). Deveres do locador (art. 22): entregar o imóvel em estado de servir, com descrição minuciosa do estado, e pagar impostos e taxas quando o contrato não disser o contrário; deveres do locatário (art. 23): pagar em dia, usar conforme o fim, restituir no estado em que recebeu e pagar as despesas ordinárias de condomínio, enquanto as extraordinárias ficam com o locador.
Prazo: na locação residencial por 30 meses ou mais, o contrato se resolve no fim do prazo, e o locador retoma sem precisar de motivo (art. 46); abaixo disso, a retomada só nas hipóteses do art. 47, e a locação se prorroga por prazo indeterminado. Na locação comercial, a renovatória do art. 51 exige contrato escrito com prazo determinado, cinco anos ininterruptos e três anos na mesma atividade, com a ação proposta entre um ano e seis meses antes do fim do prazo. Reajuste anual pelo índice do contrato; a revisão judicial do aluguel vem depois de três anos (art. 19).
Na cobrança, o despejo por falta de pagamento admite liminar em 15 dias quando o contrato não tem garantia (art. 59, § 1º, IX), e o locatário evita a rescisão purgando a mora uma vez a cada 24 meses (art. 62). O bem de família do fiador responde pela dívida da locação (Lei 8.009/1990, art. 3º, VII). A vistoria de entrada e de saída é o que prova o estado do imóvel nos dois momentos (arts. 22, V, e 23, III): sem laudo assinado, a discussão sobre a pintura e o piso vira palavra contra palavra.
Corretor, comissão e os dados do inquilino
A corretagem está no Código Civil (arts. 722 a 729): a comissão é devida quando o resultado previsto no contrato é alcançado, ainda que o negócio não se concretize por arrependimento das partes (art. 725), e a profissão é regulada pela Lei 6.530/1978, com inscrição no CRECI. O contrato de corretagem com exclusividade e prazo é o que protege a comissão quando o proprietário fecha por fora; vale ter a proposta, a contraproposta e o aceite por escrito, porque é esse encadeamento que a IA consegue reconstruir depois.
Ficha cadastral, comprovante de renda, extratos e documentos do fiador são dados pessoais, e renda e CPF pedem base legal e finalidade definida (LGPD, arts. 6º e 7º). A imobiliária é controladora desses dados: guarda o necessário pelo tempo do contrato e da prescrição, e não repassa a ficha por grupo de mensagens. No Locus, CPF, RG, telefone e e-mail viram marcadores antes de a pergunta sair do computador; nome e endereço não, e por isso a base se organiza por imóvel ou por contrato, nunca pela carteira inteira.
Assinatura: o contrato de locação não precisa de reconhecimento de firma para valer entre as partes, e a assinatura eletrônica é aceita nos termos da Lei 14.063/2020 e da MP 2.200-2; para averbar a locação na matrícula, porém, o cartório pede firma reconhecida ou assinatura qualificada. Quem tem certificado A1 assina o PDF do contrato e do laudo no próprio programa, em PAdES, e confere no validador do ITI.
Os dados do cliente: o que sai e o que fica
Na pergunta aos documentos e na Oficina da Escrita, CPF, CNPJ, OAB, RG, telefone, e-mail, data de nascimento e número do processo viram marcadores no seu computador antes do envio. Nomes de pessoas não são trocados, e a página escaneada segue como imagem para o reconhecimento de texto (OCR). O provedor de IA não treina modelo com o que você envia e guarda o que trafega por até 55 dias, só para controle de abuso.
Ficha de inquilino e de fiador traz CPF, renda e endereço, e o endereço segue como está. Indexe por imóvel ou por contrato, e não a carteira inteira de uma vez.
O que o Locus não faz
- Não consulta a matrícula no cartório nem emite certidão: você baixa a matrícula atualizada e indexa.
- Não calcula reajuste nem faz a gestão financeira da carteira: a resposta vem dos documentos que você deu.
- Não troca nomes nem endereços por marcadores.
- Não substitui o advogado da imobiliária no despejo nem o corretor na avaliação: organiza e redige, e a decisão é sua.
- Só roda no Windows 10 e 11; não funciona no celular.
Perguntas Frequentes
Recursos oficiais
Textos consultados para este guia, na fonte. Conferidos em 1 de novembro de 2026.
- Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) — arts. 8º, 19, 22, 23, 37, 38, 46, 47, 51, 59 e 62
- Código Civil, Lei 10.406/2002 — arts. 722 a 729 (corretagem) e 1.245 (registro)
- Lei 6.015/1973 (Registros Públicos) — art. 167: o que vai a registro e a averbação
- Lei 13.097/2015 — art. 54: concentração dos atos na matrícula
- Lei 9.514/1997 — alienação fiduciária de imóvel, arts. 22 a 27
- Lei 6.530/1978 — profissão de corretor de imóveis e CRECI
- Lei 8.009/1990 — art. 3º, VII: o bem de família do fiador
- Lei 14.063/2020 — assinaturas eletrônicas
- LGPD, Lei 13.709/2018 — arts. 6º e 7º: finalidade e bases legais
- Validador de assinaturas do ITI — conferência de PDF assinado em PAdES
Indexe a pasta de um imóvel e pergunte pelos ônus da matrícula.
Depois, gere o contrato em Word no modelo da imobiliária e passe pela conferência antes de assinar. A partir de R$ 149,90/mês, cobrança na hora e 14 dias de garantia.
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